El espectro de las alzas de tasas de interés se cernía sobre el mercado inmobiliario de Estados Unidos el año pasado. Un grupo de artículos describió la posibilidad de que la estrategia de la Reserva Federal desencadenara un proceso similar al visto en 2008. Si bien muchos de ellos pueden haber sido exagerados, los economistas y analistas de inversiones señalaron que elevar las tasas de interés hipotecarias aún conlleva el riesgo de causar un espiral de precios a la baja en el mercado inmobiliario.
La Reserva Federal comenzó su ciclo de aumento de tasas hace dos años y alcanzó un máximo del 2.5% en 2018. La tendencia solo se volvió preocupante una vez que alcanzó el 2%, momento en el cual las tasas hipotecarias a largo plazo mostraron, repentinamente, un aumento drástico. El proceso ha estado sucediendo el tiempo suficiente para que podamos evaluarlo. Para hacerlo, utilizaremos cuatro indicadores relacionados con el mercado inmobiliario: permisos de construcción, venta de casas nuevas, ventas de casas existentes y el Índice Case-Shiller.
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Indicador del Mercado Inmobiliario: Permisos de Construcción
El número de nuevos permisos de construcción muestra cuán optimista es la población en general sobre las perspectivas futuras del mercado inmobiliario. Aunque estos permisos no son obligatorios en todos los estados o regiones, son necesarios para los complejos de viviendas que conforman la mayoría del mercado.
El gráfico anterior ilustra cuánta presión a la baja ha habido sobre el número de permisos solicitados. Los meses en los que la retórica de la Reserva Federal actuó de manera más dura también fueron aquellos en los que estas solicitudes fueron más bajas. Agosto, por ejemplo, fue el mes en que tuvieron la visión más clara de su trayectoria en la tasa de interés, anticipando que seguirían aumentando hasta 2019. La previsibilidad adicional compensó los efectos negativos del plan de aumento de la tasa de interés al alza que se tenía a la vista. Esto permitió que el mercado se recuperara lentamente durante los siguientes 2-3 meses, ya que se hizo evidente que la Reserva Federal no se adheriría necesariamente a la proyección original.
Aunque los inversores se apresuraron en recuperar la confianza, las cifras comenzaron a disminuir nuevamente en febrero. Esto implica que puede no haber una correlación definitiva entre las solicitudes de permisos y la trayectoria de la tasa de interés. Todo esto debido a que la Reserva Federal fue, fundamentalmente, más moderada en este período debido a las altas tasas.
Indicador del Mercado Inmobiliario: Venta de Casas Nuevas
La Ventas de Casas Nuevas puede tener una correlación más fuerte con la política de la Reserva Federal. Hay cierta superposición cuando se compara el gráfico a continuación con el anterior, ya que tocaron fondo casi al mismo tiempo. Por otro lado, no experimentó la segunda disminución y comenzó a aumentar.
Mirando el gráfico, está claro que, si bien los compradores pueden haber sido más cuidadosos con el aumento de las tasas de interés, al mismo tiempo, también se han aclimatado relativamente rápido a las tasas hipotecarias actualizadas antes de regresar al mercado. Después de que las tasas se estabilizaron en 2.5%, las perspectivas a largo plazo de invertir en nuevos bienes raíces se mantuvieron positivas.
Indicador del Mercado Inmobiliario: Venta de Casas Existentes
También ha habido un punto de inflexión en la venta de viviendas existentes. Podemos ver una tendencia a la baja constante en 2018, seguida de un aumento repentino en 2019. Esto sugiere que los compradores potenciales simplemente están jugando el juego de la espera.
Una vez que se hizo evidente que las tasas no aumentarían más a corto plazo, regresaron en masa. Las ventas de febrero de 2019 fueron cercanas a lo que fueron al mismo tiempo el año pasado, cuando las tasas de interés fueron del 1%. Parece que la previsibilidad de las tasas de interés juega un papel más importante que las cifras reales de tasas de interés.
Índice de Precios de la Vivienda S&P Case-Schiller
En los gráficos anteriores vimos cómo se redujo la demanda, lo que provocó que la cantidad de permisos disminuyera también. Los costos financieros más altos afectan tanto la construcción como las ventas, ya que ambos suelen financiarse con préstamos. Sin embargo, a medida que disminuye el número de transacciones, uno esperaría que los precios sigan su ejemplo, sin embargo, el gráfico siguiente sugiere lo contrario. En cambio, el gráfico muestra que el 2018 fue un buen año para los precios inmobiliarios. Los precios subieron constantemente al principio debido a la menor demanda y a pesar de las tasas de interés. La tendencia se invirtió alrededor de octubre. Ese fue el mismo período de tiempo cuando vimos una reversión en los otros gráficos también.
El mercado intentó corregir el aumento de los costos de financiación disminuyendo los precios. Al final, las alzas de tasas indirectamente causaron que los precios bajaran y llevaran a los compradores de vuelta al mercado.
Esto plantea la pregunta de cuánto confía una organización a cargo de la política monetaria en la capacidad del mercado para autorregularse. Al final, el tratamiento de la Reserva Federal de los consumidores, como tomadores de decisiones capaces e independientes, ha valido la pena. Es alentador ver cómo el mercado inmobiliario se estabilizó sin ningún tipo de intervención de arriba hacia abajo. Para este momento, el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, expresó repetidamente su confianza en los participantes del mercado inmobiliario. En retrospectiva, su confianza no estaba fuera de lugar.
